Acheter un DPE F ou G en 2026 : opportunité ou piège ?

Mis à jour le 22/03/2026 — Lecture 10 min

Les passoires thermiques (logements classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique) représentent environ 5,2 millions de résidences principales en France (source : ONRE, rapport 2024). Avec l'interdiction progressive de location et la décote de prix qui en résulte, ces biens suscitent autant de craintes que d'opportunités. Ce guide analyse les deux faces de la médaille.

1. Le calendrier des interdictions de location

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (article 160) impose un calendrier progressif d'interdiction de mise en location des logements les plus énergivores :

2. La décote de prix : opportunité d'achat ?

L'interdiction de location a créé une pression vendeuse sur les DPE F et G, entraînant une décote significative :

La décote varie fortement selon la localisation :

• Paris / métropoles tendues : décote faible (5-10 % pour un G), car la demande reste forte même pour des passoires thermiques.
• Villes moyennes : décote modérée (10-15 %).
• Zones rurales : décote forte (15-20 %), car le marché est moins tendu et les acheteurs ont plus de choix.

3. Le coût de la rénovation énergétique

Faire passer un logement de G à D (ou mieux) nécessite une rénovation globale. Les coûts moyens constatés :

Pour une maison de 100 m² en DPE G, une rénovation globale (isolation + chauffage + ventilation) coûte typiquement 25 000 à 50 000 € pour atteindre un DPE D ou C.

4. Les aides financières en 2026

MaPrimeRénov' Parcours accompagné

Depuis le 1er janvier 2024, MaPrimeRénov' privilégie les rénovations globales (gain d'au moins 2 classes DPE). Les plafonds pour un passage de G à D (ou mieux) :

Barèmes 2026 du Parcours accompagné pour un gain de 4 classes ou plus. Un bonus « sortie de passoire » de 10 % s'applique pour les logements sortant de F ou G (source : ANAH, barème en vigueur).

Éco-PTZ (Éco-Prêt à Taux Zéro)

Jusqu'à 50 000 € à taux zéro sur 20 ans pour une rénovation globale permettant un gain d'au moins 35 % de consommation d'énergie primaire (article 244 quater U du CGI). Cumulable avec MaPrimeRénov'.

Certificats d'Économies d'Énergie (CEE)

Primes versées par les fournisseurs d'énergie (EDF, TotalEnergies, Engie…) pour chaque geste de rénovation. Montant variable : 500 à 4 000 € selon les travaux et la zone climatique.

TVA à 5,5 %

Les travaux de rénovation énergétique dans un logement de plus de 2 ans bénéficient d'une TVA réduite à 5,5 % (au lieu de 20 %), soit une économie de 14,5 points sur la main-d'œuvre et les matériaux (article 278-0 bis A du CGI).

5. Cas concret : acheter un DPE G pour y habiter

Situation

• Maison 90 m², DPE G, en vente à 140 000 € (décotée de ~15 % vs équivalent DPE D à 165 000 €)
• Travaux estimés : isolation combles + murs (ITE) + pompe à chaleur = 35 000 €
• Passage prévu de G à C
• Revenus du foyer : 3 200 € (catégorie « intermédiaires »)

Aides obtenues

Coût réel

Résultat : une maison en DPE C pour 159 750 €, contre 165 000 € + 13 200 € de frais = 178 200 € pour la même maison déjà en DPE D. L'acheteur qui rénove économise 18 450 € et dispose d'un logement mieux isolé.

6. Les risques à connaître

• Sous-estimation des travaux : les devis initiaux peuvent être dépassés de 10 à 20 %. Prévoyez une marge de 15 % dans votre budget.
• Délais de versement des aides : MaPrimeRénov' est versée après achèvement des travaux (3 à 6 mois de délai). Vous devez avancer les fonds.
• Copropriété : en appartement, les travaux d'isolation (ITE, toiture) relèvent du syndicat de copropriété. Vous ne pouvez pas agir seul sur l'enveloppe du bâtiment, ce qui complique la sortie de G.
• Fiabilité du DPE : le DPE a été réformé en 2021 mais reste critiqué pour son manque de précision. Un DPE G peut parfois être reclassé E ou F après un nouveau diagnostic plus favorable (ou inversement).
• Financement des travaux : certaines banques hésitent à financer des passoires thermiques sans plan de travaux. Présentez un devis détaillé avec votre demande de prêt.

7. Investissement locatif : le calcul à faire

Pour un investissement locatif, l'achat d'un DPE G n'est rentable que si le coût total (achat + travaux − aides) reste inférieur à un bien équivalent déjà en DPE D, et si le loyer post-rénovation compense la période d'inoccupation pendant les travaux.

Questions fréquentes

Peut-on encore acheter un DPE G en 2026 ?

Oui, l'achat est libre. Mais un DPE G est interdit à la location depuis le 1er janvier 2025. Pour y habiter ou pour rénover avant de louer, l'achat reste possible et souvent avantageux grâce à la décote.

Quelle décote pour un DPE F ou G ?

En moyenne 3 à 8 % pour un F et 10 à 20 % pour un G par rapport à un DPE D équivalent. La décote varie selon la localisation et le type de bien.

Quelles aides pour rénover un DPE F ou G ?

MaPrimeRénov' Parcours accompagné (jusqu'à 56 000 €), Éco-PTZ (50 000 € à taux zéro), CEE (primes énergie), TVA à 5,5 %. Ces aides sont cumulables et peuvent couvrir 50 à 80 % du coût des travaux selon les revenus.

Les banques prêtent-elles pour un DPE F ou G ?

Oui, mais certaines exigent un plan de travaux chiffré. L'enveloppe travaux peut être intégrée au prêt immobilier. Des « prêts verts » à taux préférentiel existent pour les projets incluant une rénovation énergétique.