Estimez votre capacité d'emprunt en quelques secondes selon la règle HCSF 35 %. Pour une analyse complète avec assurance et frais de notaire, utilisez le simulateur complet.
Capital empruntable
184 956 €
Mensualité max
1 050 €/mois
Taux utilisé
3.26 %
Estimation HCSF (35 % max) · Taux Crédit Logement/CSA 20 ans · Hors assurance et frais. Simulation précise →
Depuis janvier 2022, les banques françaises ne peuvent pas accorder un prêt immobilier si le taux d'endettement dépasse 35 % des revenus nets (assurance incluse). Cette limite est fixée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) et s'applique à l'ensemble des charges de crédit.
Sur la base du taux marché Crédit Logement/CSA de 3,26 % sur 20 ans, sans autre charge de crédit :
| Revenus nets / mois | Mensualité max (35 %) | Capital empruntable (20 ans) |
|---|---|---|
| 2 000 € | 700 € | ~117 000 € |
| 3 000 € | 1 050 € | ~177 000 € |
| 4 000 € | 1 400 € | ~235 000 € |
| 5 000 € | 1 750 € | ~294 000 € |
| 7 000 € | 2 450 € | ~412 000 € |
* Base : 3,26 % sur 20 ans (Observatoire Crédit Logement/CSA, avril 2026). Résultat précis avec le simulateur complet.
Avec 3 000 € de revenus nets mensuels et aucune autre charge, votre mensualité maximale HCSF est de 1 050 € (35 %). Sur 20 ans à 3,26 %, cela correspond à un capital empruntable d'environ 177 000 €. Avec un apport de 20 000 €, vous pouvez viser un bien autour de 200 000 € (frais de notaire inclus). Notre simulateur calcule ce résultat précisément en fonction de vos charges réelles.
La capacité d'emprunt = mensualité maximale admissible × coefficient d'actualisation. La mensualité max = 35 % des revenus nets − charges existantes. Le coefficient dépend du taux et de la durée. Exemple : à 3,26 % sur 20 ans, un euro de mensualité correspond à environ 168 € de capital empruntable.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose depuis 2022 que la somme de toutes vos mensualités de crédit (immobilier + consommation + in fine) ne dépasse pas 35 % de vos revenus nets avant impôts. Cette règle est obligatoire pour les banques françaises, avec une marge de dérogation de 20 % des dossiers pour les primo-accédants ou les investisseurs locatifs.
Oui, mais avec un abattement. Les banques retiennent en général 70 % des loyers perçus (pour couvrir vacance locative et charges). Certaines banques appliquent la méthode différentielle : elles ne comptent dans le taux d'endettement que le différentiel entre la mensualité du bien locatif et les loyers pondérés, ce qui peut significativement améliorer votre capacité d'emprunt.
Cinq leviers principaux : (1) rembourser les crédits conso avant la demande ; (2) allonger la durée (25 ans au lieu de 20) ; (3) augmenter l'apport personnel (réduit le capital et donc la mensualité) ; (4) ajouter un co-emprunteur aux revenus complémentaires ; (5) opter pour la délégation d'assurance emprunteur, qui peut libérer 0,1 à 0,3 % de capacité supplémentaire.
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Notre simulateur intègre l'assurance, les frais de notaire, le PTZ et un tableau d'amortissement complet.
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