PTZ 2026 : conditions, montants et simulation du Prêt à Taux Zéro

Mis à jour le 19/03/2026 — Lecture 10 min

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est le principal dispositif d'aide à l'accession à la propriété financé par l'État français. Accordé sans intérêts et sans frais de dossier, il vient en complément d'un crédit immobilier classique pour financer une partie du coût d'acquisition. En 2026, le PTZ a été élargi et prolongé : les maisons individuelles neuves sont à nouveau éligibles dans toutes les zones, et les zones B2 et C retrouvent l'accès au PTZ pour les logements anciens avec travaux. Ce guide détaille les conditions d'éligibilité, les plafonds de revenus, les quotités finançables et le différé de remboursement applicable à votre situation.

1. Les évolutions majeures du PTZ depuis 2024

La loi de finances pour 2024 a marqué un tournant pour le PTZ, avec deux élargissements maintenus en 2025 et 2026 :

• Réintégration des maisons individuelles neuves : exclues depuis 2020 dans une logique de densification urbaine, les maisons neuves sont à nouveau éligibles au PTZ dans toutes les zones géographiques, au même titre que les appartements neufs.
• Extension à l'ancien avec travaux en zones B2 et C : les ménages achetant un logement ancien nécessitant des travaux importants dans ces zones peuvent mobiliser le PTZ, sous réserve que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l'opération.
• Prolongation jusqu'au 31 décembre 2027 : le dispositif est sécurisé sur la durée, permettant de planifier un projet d'accession sans contrainte de calendrier immédiat.

2. Conditions d'éligibilité au PTZ 2026

La primo-accession

Le PTZ est exclusivement réservé aux primo-accédants : vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant la demande de prêt. Cette condition s'apprécie pour l'ensemble des personnes destinées à occuper le logement.

Des exceptions existent pour les personnes en situation de handicap (titulaires d'une carte d'invalidité ou bénéficiaires de l'AAH), les victimes de catastrophes naturelles ou technologiques ayant rendu leur logement inhabitable, et certaines situations de divorce ou séparation.

La résidence principale

Le logement financé doit devenir votre résidence principale dans un délai d'un an suivant l'acquisition ou la fin des travaux. Les résidences secondaires et les investissements locatifs sont exclus du dispositif.

Les opérations éligibles en 2026

• Acquisition d'un logement neuf (appartement ou maison individuelle) dans toutes les zones
• Acquisition en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement)
• Construction d'une maison individuelle (CCMI) dans toutes les zones
• Acquisition d'un logement ancien avec travaux en zones B2 et C (travaux ≥ 25 % du coût total)
• Acquisition d'un logement social par son locataire (vente HLM)

3. Plafonds de revenus par zone et taille du foyer

Les revenus retenus sont le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année précédant l'offre de prêt (revenus 2024 pour une offre en 2026). Ces revenus sont comparés aux plafonds ci-dessous, qui déterminent également la tranche applicable (et donc la quotité et le différé) :

Plafonds de revenus fiscaux de référence applicables aux offres de PTZ émises en 2026. La zone A bis regroupe Paris et les communes à forte tension locative en Île-de-France ; la zone A les grandes métropoles (Lyon, Marseille, Nice…) ; la zone B1 les agglomérations de plus de 250 000 habitants ; les zones B2 et C le reste du territoire.

4. Quotité finançable : quelle part le PTZ peut-il couvrir ?

La quotité désigne la fraction du coût total de l'opération finançable par le PTZ. Elle dépend de la zone géographique et du type de logement :

La quotité s'applique au coût total de l'opération plafonné à un montant maximal qui varie selon la zone et le nombre d'occupants. Si le prix réel du bien dépasse ce plafond, c'est le plafond qui sert de base de calcul.

5. Différé de remboursement : quand commence-t-on à rembourser ?

L'avantage le plus concret du PTZ est son différé de remboursement : pendant une première période, aucune mensualité n'est due sur le PTZ (ni capital, ni intérêts). Seul le prêt principal est remboursé. La durée du différé dépend de la tranche de revenus :

À l'issue du différé, les mensualités PTZ s'ajoutent aux échéances du prêt principal : c'est la montée en charge. Il est indispensable d'anticiper cette hausse lors de la construction du plan de financement, notamment en s'assurant que le taux d'endettement global restera supportable à l'entrée en amortissement du PTZ.

6. Ce que finance le PTZ : acquisition et travaux

Le coût total de l'opération retenu pour le calcul du PTZ comprend :

• Le prix d'acquisition du terrain et/ou du logement
• Les frais liés au contrat de construction ou à la VEFA
• Le coût des travaux (pour l'ancien en zones B2/C), y compris les honoraires de maîtrise d'œuvre
• Les honoraires d'agence immobilière inclus dans l'acte authentique

En revanche, les frais de notaire, frais de garantie et primes d'assurance emprunteur sont exclus du coût retenu. Ces postes doivent être couverts par l'apport personnel ou le prêt complémentaire.

Condition de travaux pour l'ancien en zones B2 et C

Les travaux doivent représenter au minimum 25 % du coût total de l'opération (prix d'achat + travaux). Ils peuvent couvrir la rénovation énergétique, la mise aux normes, l'aménagement intérieur ou l'agrandissement, et doivent être réalisés par des professionnels justifiant de devis ou de factures.

7. Intégrer le PTZ dans son plan de financement

La construction d'un plan de financement avec PTZ suit généralement cette logique :

1. Définir le coût total de l'opération (prix + travaux éventuels, hors frais de notaire)
2. Calculer le montant PTZ en appliquant la quotité au coût retenu plafonné
3. Évaluer l'apport personnel disponible, en le réservant prioritairement aux frais annexes
4. Compléter par un prêt immobilier classique à hauteur du solde restant
5. Vérifier la montée en charge post-différé pour s'assurer de la soutenabilité des mensualités futures

Questions fréquentes

Qui peut bénéficier du PTZ en 2026 ?

Le PTZ est réservé aux primo-accédants n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années, dont les revenus fiscaux de référence (N-2) ne dépassent pas les plafonds fixés par zone et par taille du foyer. Des exceptions existent pour les personnes handicapées et les victimes de catastrophes.

Le PTZ finance-t-il les maisons individuelles neuves en 2026 ?

Oui. Depuis la loi de finances 2024, les maisons individuelles neuves sont à nouveau éligibles au PTZ dans toutes les zones géographiques, avec les mêmes quotités que les appartements neufs. Cette réintégration met fin à l'exclusion en vigueur entre 2020 et 2023.

Quelle est la quotité finançable du PTZ en zone A ou B1 ?

En zones A bis et A pour un logement neuf, la quotité atteint 50 % du coût total plafonné. En zone B1, elle est de 40 %. En zones B2 et C pour un logement ancien avec travaux, la quotité est de 20 %. Les zones A bis, A et B1 ne sont pas éligibles au PTZ dans l'ancien.

Quand commence-t-on à rembourser le PTZ ?

Le PTZ bénéficie d'un différé de remboursement de 2 à 15 ans selon la tranche de revenus. Les ménages les plus modestes (tranche 1) ne remboursent rien pendant 15 ans. Les revenus les plus élevés (tranche 4) bénéficient d'un différé de 2 ans. Aucun intérêt ne court pendant le différé.