Frais de notaire 2026 : calcul détaillé pour l'ancien et le neuf

Mis à jour le 19/03/2026 · Lecture 12 min

Les « frais de notaire » constituent un poste de dépense incontournable dans tout projet immobilier. Cette appellation courante est en réalité trompeuse : la rémunération du notaire (ses émoluments) ne représente qu'une fraction minoritaire du total. L'essentiel est constitué par les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), un impôt reversé à l'État et aux collectivités territoriales.

En 2026, ces frais s'élèvent à environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Ce guide décompose chaque composante, fournit les barèmes officiels en vigueur et propose des exemples chiffrés pour un bien à 250 000 €.

Les quatre composantes des frais de notaire

Les frais d'acquisition immobilière se décomposent en quatre postes distincts, chacun encadré par des textes réglementaires spécifiques :

1. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

Les DMTO constituent la composante principale des frais de notaire dans l'ancien. Ils sont composés de trois taxes cumulatives, conformément aux articles 1594 A et suivants du Code général des impôts :

2. Les émoluments du notaire

La rémunération du notaire est strictement encadrée par le Décret n° 2016-230 du 26 février 2016 (dit « tarif des notaires »), modifié par l'arrêté du 28 février 2020. Les émoluments sont calculés par tranches dégressives sur le prix de vente :

À ces émoluments proportionnels s'ajoutent des émoluments de formalités (copies d'actes, formalités hypothécaires, états civils) dont le montant unitaire est fixé par décret. Ils représentent généralement entre 800 et 1 200 € pour une transaction standard.

3. Les débours

Les débours correspondent aux sommes avancées par le notaire pour le compte de l'acquéreur afin d'obtenir les documents nécessaires à la transaction : extrait cadastral, état hypothécaire, certificat d'urbanisme, documents d'état civil. Leur montant varie entre 400 et 800 € selon la complexité du dossier.

4. La contribution de sécurité immobilière (CSI)

Anciennement appelée « salaire du conservateur des hypothèques », la CSI rémunère le service de publicité foncière pour l'inscription de la vente au fichier immobilier. Son taux est fixé à 0,10 % du prix de vente, avec un minimum de perception de 15 €, conformément à l'article 879 du CGI.

Exemple chiffré : bien de 250 000 € dans l'ancien

Prenons l'achat d'un appartement ancien à 250 000 € dans un département appliquant le taux standard de DMTO (5,80 %) :

Exemple chiffré : bien de 250 000 € dans le neuf

Pour un bien neuf au même prix de 250 000 € (soumis à la TVA immobilière) :

La différence est considérable : 12 378 € d'économie sur les frais de notaire pour un bien neuf par rapport à un bien ancien au même prix. Cette différence s'explique quasi intégralement par l'absence de DMTO dans le neuf.

Comparatif ancien vs neuf

Départements à taux réduit de DMTO

L'article 1594 D du Code général des impôts autorise les conseils départementaux à fixer le taux de la taxe départementale entre 1,20 % et 4,50 %. La quasi-totalité des départements appliquent le taux maximum de 4,50 %. En 2026, seuls quelques départements maintiennent un taux réduit à 3,80 % :

La remise sur émoluments : négocier au-delà de 100 000 €

Conformément à l'arrêté du 28 février 2020 modifiant le tarif des notaires, le notaire peut accorder une remise pouvant atteindre 20 % sur la part des émoluments proportionnels calculée au-delà de 100 000 €. Cette remise doit bénéficier à l'ensemble de la clientèle de l'office (principe de non-discrimination).

Pour un bien à 250 000 €, la tranche au-delà de 100 000 € génère des émoluments d'environ 1 198,50 € (150 000 × 0,799 %). La remise maximale de 20 % représente donc une économie de 239,70 €. Le montant peut sembler modeste, mais il convient de systématiquement interroger son notaire sur l'application de cette remise.

Les frais annexes souvent oubliés

Au-delà des frais de notaire stricto sensu, d'autres frais doivent être anticipés dans le plan de financement :

• Frais de garantie (hypothèque ou caution type Crédit Logement) : 1 à 2 % du montant emprunté.
• Frais de dossier bancaire : entre 500 et 1 500 € selon les établissements.
• Frais de courtage (si recours à un courtier) : entre 1 500 et 3 000 € ou 1 % du montant emprunté.

Ces frais ne font pas partie des frais de notaire, mais ils doivent être intégrés dans le calcul global de l'apport nécessaire. En règle générale, un acquéreur dans l'ancien doit prévoir un apport minimum couvrant les frais de notaire plus la garantie, soit environ 10 % du prix du bien.

Questions fréquentes

Quelle est la différence de frais entre l'ancien et le neuf ?

Dans l'ancien, les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix, essentiellement en raison des DMTO (5,80 %). Dans le neuf soumis à la TVA immobilière, les DMTO sont remplacés par une taxe de publicité foncière de 0,715 %, ramenant les frais totaux à environ 2 à 3 %. Pour un bien à 250 000 €, la différence atteint plus de 12 000 €.

Peut-on négocier les frais de notaire ?

Les droits de mutation (composante principale) sont des impôts non négociables. Les émoluments du notaire sont fixés par décret. Seule possibilité : la remise de 20 % sur les émoluments proportionnels au-delà de 100 000 €, prévue par l'arrêté du 28 février 2020. Cette remise doit être demandée au notaire et s'applique de manière uniforme à toute sa clientèle.

Quand les frais de notaire sont-ils payés ?

Les frais de notaire sont réglés le jour de la signature de l'acte authentique de vente. Le notaire encaisse une provision lors de la signature du compromis (séquestre) et le solde est appelé à la signature définitive. L'excédent éventuel est restitué à l'acquéreur dans les semaines suivant la transaction.