La capacité d'emprunt est encadrée par la recommandation HCSF : 35 % de taux d'endettement maximum (assurance incluse) sur 25 ans. Voici comment l'estimer selon votre profil.
Calculer ma capacité d'emprunt →r = taux mensuel (taux annuel / 12) · n = durée en mois · Charges = somme de tous les crédits existants.
Source : HCSF, décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, réaffirmée par arrêté du 27 janvier 2022 — hcsf.frHypothèse : taux nominal 3,20 % — assurance incluse dans le taux d'endettement HCSF. Pour un résultat personnalisé, utilisez notre simulateur.
| Revenus nets | Charges | Mensualité max | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
|---|---|---|---|---|---|
| 2 500 € | — | 875 € | 124 957 € | 154 960 € | 180 532 € |
| 3 500 € | — | 1 225 € | 174 940 € | 216 944 € | 252 745 € |
| 4 500 € | — | 1 575 € | 224 922 € | 278 928 € | 324 957 € |
| 5 500 € | 300 € | 1 625 € | 232 063 € | 287 782 € | 335 273 € |
| 7 000 € | 300 € | 2 150 € | 307 037 € | 380 758 € | 443 593 € |
Estimations indicatives. Hors assurance emprunteur (0,20–0,40 %/an selon profil). Source : HCSF D-HCSF-2021-7.
CDI (salarié)
Salaire net + primes contractuelles récurrentes. Les primes exceptionnelles (13ᵉ mois variable, intéressement) sont généralement écartées ou prises partiellement.
Pratique bancaire standard — ANIL, anil.orgCDD / Intérim
Généralement non retenus sauf ancienneté > 2 ans, secteur porteur (infirmière, ingénieur IT) ou projets récurrents avérés. La banque apprécie au cas par cas.
Pratique bancaire — ANIL, anil.orgIndépendant (EI, EIRL, gérant)
Moyenne des résultats nets (ou rémunérations de gérance) des 3 derniers exercices comptables. Un bilan déficitaire peut bloquer le dossier.
Pratique bancaire observée — ANIL, anil.orgRevenus locatifs
Abattement de 30 % pour tenir compte de la vacance locative et des charges. Certaines banques utilisent 80 % selon le profil.
Pratique standard observée — ANIL, anil.orgPension alimentaire reçue
Retenue si régulière, établie par jugement et versée depuis au moins 1 an.
Pratique bancaire couranteNote : Ces pratiques sont des observations courantes des établissements bancaires. Il ne s'agit pas d'obligations légales : chaque banque applique ses propres critères internes. Source : ANIL — pratiques observées. Ces règles ne sont pas imposées par l'ACPR ou la Banque de France.
La recommandation HCSF autorise les banques à accorder des prêts dépassant 35 % d'endettement pour 20 % de leurs nouveaux dossiers par trimestre. Ces dérogations sont prioritairement accordées aux primo-accédants achetant leur résidence principale.
La formule de base selon la règle HCSF : Capacité mensualité = Revenus nets × 35 % – Charges existantes. Puis la capacité d'emprunt = mensualité disponible × facteur durée (selon taux et durée). Par exemple : revenus 4 000 €, charges 200 €, taux 3,20 % sur 20 ans → mensualité max = 4 000 × 35 % – 200 = 1 200 €, capacité ≈ 207 000 €. Source : HCSF, décision D-HCSF-2021-7.
En CDI : 100 % du salaire net. En CDD ou intérim : généralement non retenus sauf ancienneté significative et secteur stable. Indépendant (EI, EIRL, gérant) : moyenne des 3 derniers bilans comptables. Revenus locatifs : 70 % des loyers bruts perçus (pour tenir compte de la vacance). Pension alimentaire reçue : 100 % si régulière. Source : pratiques bancaires — ANIL, anil.org.
Oui, fortement. Plus la durée est longue, plus la mensualité diminue pour un même capital, donc la capacité d'emprunt augmente. Exemple à 3,20 % pour 1 200 €/mois : 15 ans → ≈ 170 000 €, 20 ans → ≈ 207 000 €, 25 ans → ≈ 238 000 €. La durée maximale recommandée par le HCSF est de 25 ans (27 ans en VEFA avec différé). Source : HCSF, décision D-HCSF-2021-7.
Oui. Toutes les charges mensuelles de crédit (immobilier existant, crédit automobile, crédit conso, leasing, pension alimentaire versée) sont déduites du budget mensuel disponible. Un crédit conso de 300 €/mois réduit votre capacité d'emprunt d'environ 50 000 à 70 000 € selon les taux et durées. Source : HCSF — définition des charges à inclure dans le calcul d'endettement.
La règle HCSF fixe un plafond de 35 % (assurance incluse). Les banques disposent d'une marge de dérogation de 20 % de leurs nouveaux dossiers par trimestre, prioritairement accordée aux primo-accédants achetant leur résidence principale. Une dérogation peut être accordée jusqu'à 37–38 % si le reste à vivre est confortable. Source : HCSF, décision D-HCSF-2021-7, réaffirmée par arrêté du 27 janvier 2022.
Les informations présentées sont à titre indicatif. Les pratiques bancaires varient selon les établissements. Consultez votre banque ou un courtier agréé.
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