Loi Climat & Résilience 2026 : quel impact du DPE sur votre achat immobilier ?

Depuis son adoption le 22 août 2021, la loi Climat & Résilience (loi n°2021-1104) a profondément transformé le marché immobilier français. En instaurant un calendrier progressif d'interdictions de location pour les logements les plus énergivores, elle modifie les critères d'achat, les stratégies de négociation et les conditions de financement. Ce guide fait le point sur les obligations en vigueur en 2026, leurs conséquences concrètes pour les acheteurs et les leviers à actionner pour en tirer parti.

Qu'est-ce que la loi Climat & Résilience ?

La loi n°2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat & Résilience, est la traduction législative des engagements pris par la France dans le cadre de l'Accord de Paris sur le climat. Elle vise à réduire les émissions de gaz à effet de serre de 40 % d'ici 2030 par rapport à 1990, avec un objectif de neutralité carbone en 2050.

Le secteur du bâtiment représente environ 27 % des émissions de CO₂ en France et 45 % de la consommation d'énergie finale. C'est pourquoi la loi cible en priorité la rénovation énergétique du parc immobilier existant, estimé à environ 5 millions de passoires thermiques (logements classés F ou G au DPE).

La loi agit sur plusieurs leviers simultanés :

• Interdiction progressive de location des logements les plus énergivores
• Obligation d'audit énergétique pour la vente de certains biens
• Gel des loyers pour les logements classés F et G (en vigueur depuis août 2022)
• Renforcement des aides à la rénovation pour accompagner les propriétaires

Le calendrier des interdictions de location

La loi Climat & Résilience instaure un calendrier précis d'interdictions de mise en location, basé sur la classification du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ces interdictions concernent les nouveaux baux et les renouvellements, pas les baux en cours.

Le gel des loyers

Depuis le 24 août 2022, les propriétaires de logements classés F ou G ne peuvent plus augmenter leur loyer, que ce soit lors d'un renouvellement de bail, d'une remise en location ou d'une révision annuelle. Cette mesure s'applique sur l'ensemble du territoire, y compris en zone tendue.

Impact sur les acheteurs : décote, négociation et opportunités

La décote des passoires énergétiques

L'impact du DPE sur les prix de vente est désormais mesurable. Selon les études des Notaires de France publiées en 2025, la décote constatée sur les passoires énergétiques varie de 10 % à 20 % par rapport à des biens équivalents mieux classés :

• DPE G : décote moyenne de 15 % à 20 % dans les grandes agglomérations, pouvant atteindre 25 % en zone rurale où la demande locative est plus faible
• DPE F : décote de 10 % à 15 %, variable selon la tension du marché local et la proximité de l'échéance 2028
• DPE E : impact encore limité (3 % à 7 %), mais amené à croître à mesure que l'échéance 2034 se rapproche
• DPE A ou B : prime de valeur verte de 5 % à 10 %, les acquéreurs valorisant les économies d'énergie futures

L'obligation d'audit énergétique à la vente

Depuis le 1er avril 2023, la vente d'un logement classé F ou G en monopropriété doit être accompagnée d'un audit énergétique réglementaire (décret n°2023-796 du 18 août 2023). Cet audit va plus loin que le DPE :

• Il propose au moins deux scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la performance énergétique
• Il estime le coût des travaux et les économies d'énergie attendues
• Il indique les aides financières mobilisables

Depuis le 1er janvier 2025, cette obligation a été étendue aux logements classés E. L'audit doit être annexé au dossier de diagnostic technique (DDT) remis à l'acquéreur.

L'opportunité : acheter pour rénover et valoriser

La décote des passoires énergétiques crée une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs prêts à entreprendre des travaux de rénovation. Le principe est simple : acheter un bien mal classé à prix réduit, le rénover pour améliorer sa classe DPE, et bénéficier d'une plus-value mécanique.

Exemple concret :

• Achat d'un appartement classé G à 200 000 EUR (décote de 20 % par rapport au marché)
• Travaux de rénovation énergétique : 35 000 EUR (isolation, fenêtres, chauffage)
• Après travaux, passage en DPE C : valeur estimée à 250 000 EUR
• Plus-value brute : 15 000 EUR, hors aides à la rénovation

Cette stratégie est particulièrement pertinente pour les investisseurs locatifs : un bien rénové peut être remis en location à un loyer de marché, sans les restrictions liées aux DPE F et G.

Les aides à la rénovation énergétique en 2026

Plusieurs dispositifs financiers, souvent cumulables entre eux, permettent de réduire significativement le coût des travaux de rénovation énergétique.

MaPrimeRénov'

MaPrimeRénov', gérée par l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH), est le principal dispositif d'aide à la rénovation énergétique. En 2026, elle se décline en deux parcours :

• MaPrimeRénov' Parcours accompagné (rénovation globale) : jusqu'à 63 000 EUR d'aide pour les ménages très modestes, avec un gain minimum de 2 classes DPE exigé
• MaPrimeRénov' Parcours par geste (travaux ponctuels) : aide forfaitaire par type de travaux (isolation, chauffage, ventilation)

L'éco-PTZ (éco-prêt à taux zéro)

L'éco-PTZ permet de financer des travaux de rénovation énergétique sans payer d'intérêts. Depuis 2024, son plafond a été relevé :

• Jusqu'à 50 000 EUR à taux zéro pour une rénovation globale
• Jusqu'à 30 000 EUR pour un bouquet de travaux (2 actions minimum)
• Jusqu'à 15 000 EUR pour une action seule
• Durée de remboursement : jusqu'à 20 ans
• Accessible sans conditions de revenus

Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE)

Les CEE sont des primes versées par les fournisseurs d'énergie (EDF, Engie, TotalEnergies, etc.) en contrepartie de travaux d'économies d'énergie. Le montant dépend du type de travaux et de la zone géographique. Ces primes sont cumulables avec MaPrimeRénov' et l'éco-PTZ.

La TVA réduite à 5,5 %

Les travaux de rénovation énergétique réalisés par un professionnel RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) dans un logement de plus de 2 ans bénéficient d'un taux de TVA réduit à 5,5 % au lieu de 20 %. Cette réduction s'applique à la fourniture et à la pose.

Impact du DPE sur le financement immobilier

DPE et durée de prêt : la règle HCSF des 27 ans

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) limite la durée maximale des prêts immobiliers à 25 ans. Cependant, une exception existe pour les projets incluant des travaux de rénovation : lorsque les travaux représentent plus de 10 % du montant total du projet, la durée peut être portée à 27 ans.

Cette exception est particulièrement pertinente pour les acheteurs de passoires énergétiques : en intégrant le coût de la rénovation dans le prêt, la durée allongée permet de réduire la mensualité tout en respectant le seuil d'endettement de 35 %.

Les banques et le DPE

De plus en plus d'établissements bancaires intègrent le DPE dans leur analyse de risque. Certaines pratiques observées en 2026 :

• Conditions préférentielles pour les biens classés A ou B (taux réduit, frais de dossier offerts)
• Exigence de devis de travaux pour les biens classés F ou G, avec séquestre d'une partie du prêt jusqu'à réalisation
• Prêts verts (green loans) : enveloppes dédiées à meilleur taux pour les projets incluant une rénovation énergétique
• Refus de financement dans de rares cas, pour des biens G sans projet de rénovation chiffré

Le PTZ dans l'ancien avec travaux

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est accessible pour l'achat d'un logement ancien en zones B2 et C, à condition que les travaux de rénovation représentent au moins 25 % du coût total de l'opération. Pour les primo-accédants souhaitant acheter une passoire énergétique à rénover, le PTZ peut financer jusqu'à 40 % du coût total (selon les revenus et la composition du foyer).

La combinaison PTZ + éco-PTZ + MaPrimeRénov' constitue un montage financier particulièrement avantageux pour les projets de rénovation ambitieux en zone rurale ou périurbaine.

Conseils pratiques pour l'acheteur en 2026

1. Toujours demander le DPE avant de visiter

Depuis le 1er janvier 2023, le DPE doit être mentionné dans toute annonce immobilière (classe énergétique et classe climatique). Avant même de visiter un bien, vérifiez sa classe DPE. Un logement classé F ou G implique des travaux obligatoires et un pouvoir de négociation accru.

2. Faire chiffrer les travaux par un professionnel RGE

Ne vous fiez pas uniquement aux estimations de l'audit énergétique. Faites réaliser des devis détaillés par des artisans certifiés RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). Cette certification est obligatoire pour bénéficier des aides à la rénovation. Demandez au minimum trois devis pour chaque poste de travaux.

3. Intégrer le coût des travaux dans la simulation de prêt

Les travaux de rénovation énergétique doivent être intégrés dès le départ dans votre plan de financement. En ajoutant les travaux au montant emprunté, vous bénéficiez d'un taux immobilier (généralement inférieur à un prêt travaux classique) et de la possibilité d'allonger la durée à 27 ans.

4. Vérifier les aides disponibles avant de signer

Avant de signer le compromis de vente, estimez les aides auxquelles vous êtes éligible. Le site france-renov.gouv.fr propose un simulateur officiel. Contactez également un Accompagnateur Rénov' (obligatoire pour MaPrimeRénov' Parcours accompagné), qui vous guidera dans le montage du dossier et la sélection des artisans.

5. Négocier en connaissance de cause

Le DPE est un levier de négociation objectif et documenté. Un propriétaire vendant un logement classé F ou G sait que :

• Le bien ne peut plus être loué en l'état (G depuis 2025, F en 2028)
• L'acheteur devra financer des travaux de rénovation
• Le marché applique une décote mécanique

Utilisez l'audit énergétique et les devis de travaux comme base de négociation. Une offre inférieure de 15 % à 20 % au prix affiché pour un DPE G est justifiable et courante.

6. Anticiper les futures réglementations

Le calendrier de la loi Climat & Résilience ne s'arrête pas en 2034. D'autres mesures sont envisagées, notamment un relèvement potentiel du seuil de décence énergétique et un durcissement des critères du DPE. En achetant un bien classé D ou E aujourd'hui, anticipez la possibilité de devoir rénover dans les 10 prochaines années.