Prêt relais en 2026 : comment ça marche, combien ça coûte ?

Mis à jour le 22/03/2026 — Lecture 9 min

Vous avez trouvé le logement idéal mais votre bien actuel n'est pas encore vendu ? Le prêt relais (ou crédit-relais) est conçu pour cette situation : il avance une partie de la valeur de votre bien en attendant sa vente. C'est un outil puissant mais coûteux et risqué si mal maîtrisé. Ce guide détaille son fonctionnement, son coût réel et les précautions à prendre.

1. Le principe du prêt relais

Le prêt relais est un crédit à court terme (12 à 24 mois, rarement au-delà) qui permet de financer l'achat d'un nouveau bien avant la vente de l'ancien. Il fonctionne comme une « avance sur le produit de la vente ».

2. Les trois types de prêt relais

3. Montant accordé : la décote de sécurité

La banque ne prête jamais 100 % de la valeur estimée. Elle applique une décote de sécurité :

La valeur de référence est le prix estimé par au moins une agence immobilière (souvent deux estimations sont demandées). Certaines banques exigent une expertise indépendante pour les biens supérieurs à 500 000 €.

4. Les deux modes de remboursement

Franchise partielle (la plus courante)

L'emprunteur paie chaque mois les intérêts du prêt relais (et l'assurance), mais ne rembourse pas le capital. Le capital est remboursé en bloc à la vente.

Franchise totale

L'emprunteur ne paie rien pendant la durée du relais (ni intérêts, ni capital). Les intérêts sont capitalisés (ajoutés au capital dû). Le tout est remboursé à la vente. C'est plus confortable en trésorerie mais plus coûteux au final (intérêts sur les intérêts).

5. Coût réel : exemples chiffrés

Taux moyen du prêt relais en mars 2026 : environ 3,60 à 3,80 % (source : Observatoire Crédit Logement/CSA), soit 0,20 à 0,30 point de plus qu'un prêt immobilier classique.

Prêt relais de 200 000 € à 3,70 % — Franchise partielle, 12 mois

Même prêt — Franchise totale, 12 mois

La franchise totale coûte environ 136 € de plus sur 12 mois dans cet exemple (intérêts composés). L'écart se creuse significativement si le relais dure 18 ou 24 mois.

6. Cas concret : Sophie et Marc, prêt relais adossé

Situation

• Revenus du foyer : 5 200 € nets
• Bien actuel estimé : 280 000 € (compromis signé à 275 000 €)
• Capital restant dû sur l'ancien prêt : 90 000 € (mensualité : 650 €)
• Nouveau bien visé : 350 000 € dans l'ancien
• Apport épargne : 20 000 €

Montage financier

Mensualités pendant le relais

Intérêts relais (franchise partielle) : 220 000 × 3,70 % / 12 = 679 €

Prêt complémentaire : 1 308 €

Assurance totale : 80 €

Total mensuel pendant le relais : 2 067 €

Taux d'endettement : 2 067 / 5 200 = 39,7 %

7. Les risques et comment s'en protéger

• Le bien ne se vend pas : c'est le risque principal. Si le marché se retourne ou si le prix est surévalué, vous portez deux charges (relais + prêt complémentaire) pendant des mois. Solution : faites estimer par 2-3 agents, fixez un prix réaliste dès le départ, et intégrez une clause de sortie dans votre budget.
• La vente en dessous du prix estimé : si vous vendez 250 000 € au lieu de 280 000 €, le produit de la vente ne couvre pas le relais de 220 000 € + les intérêts accumulés. La différence s'ajoute à votre prêt complémentaire.
• Double charge temporaire : pendant le relais, vous payez potentiellement deux logements (intérêts relais + prêt complémentaire + charges courantes). Vérifiez que votre trésorerie le supporte sur 12 à 18 mois.
• Prolongation coûteuse : une prolongation du relais (6 à 12 mois supplémentaires) entraîne des intérêts additionnels et souvent une majoration de taux.

L'alternative : vendre d'abord

La solution la plus sûre est de vendre d'abord, acheter ensuite. Inconvénient : vous risquez un logement transitoire (location courte durée). Avantage : aucun risque financier, et vous connaissez exactement votre budget. Pour les marchés tendus où les biens partent vite, c'est souvent la stratégie recommandée.

Questions fréquentes

Comment fonctionne un prêt relais ?

La banque avance 50 à 80 % de la valeur estimée de votre bien actuel. Vous utilisez cette avance pour acheter le nouveau bien. Quand l'ancien est vendu, vous remboursez le prêt relais en une seule fois. Durée : 12 à 24 mois.

Combien coûte un prêt relais ?

Le taux est majoré de 0,10 à 0,30 point par rapport au taux classique. Pour un relais de 200 000 € à 3,70 % sur 12 mois en franchise partielle, le coût total est d'environ 8 000 € (intérêts + assurance).

Quel pourcentage la banque avance-t-elle ?

50 à 60 % sans compromis, 70 à 80 % avec compromis de vente signé. Le capital restant dû sur l'ancien prêt est déduit du montant avancé.

Que se passe-t-il si le bien ne se vend pas ?

La banque peut proposer une prolongation de 6 à 12 mois (taux majoré). En dernier recours, le relais peut être transformé en prêt amortissable classique, à des conditions moins favorables.